Artikelauszug der FAZ:

• Wer sich jetzt ein Haus oder eine Wohnung kauft, sorgt sich um steigende Zinsen. Doch es gibt Abhilfe. Man kann die Tilgung erhöhen – und noch manch anderes tun.

Was tun gegen die Angst vor hohen Zinsen?

Das Zinsänderungsrisiko ist in doppelter Hinsicht ein Ungetüm. Zuerst drei Substantive auf einen Schlag und dann auch noch Gefahr beim Umgang mit Geld! Das ist für die meisten Menschen, die eigentlich doch „nur“ Ruhe haben wollen, ein bisschen viel auf einmal. Trotzdem müssen sie – egal ob Anleger oder Schuldner – mit der Erscheinung leben, dass sich Zinsen Zinsen ändern. Genauso müssen sie das ständige Auf und Ab ertragen. Falls bei Geldanlagen der Zins sinkt, fehlt Geld im Beutel, und wenn bei Krediten der Zins steigt, fehlt ebenfalls Geld in der Kasse. Die beiden Schwankungen sind alte Kamellen. Neu ist freilich, dass die Zinsen seit Jahren im Keller sind, und ungewohnt ist für viele Privatleute die Frage, wie sie mit diesem Phänomen umgehen. Wie geht zum Beispiel eine junge Familie mit der „Verlockung“ um, dass die Kredite für Eigenheime lediglich 2 bis 3 Prozent kosten, und was macht ein Pensionär, der für seine Anleihen nur noch Zinsen um den Nullpunkt herum bekommt? Die beiden Probleme stehen im Mittelpunkt dieser und der nächsten Vermögensfrage.

Die Zinsen für Kredite scheinen im Augenblick besonders günstig zu sein. Darlehen mit einer Zinsbindung von fünf Jahren kosten 1,5 Prozent pro Jahr, und Hypotheken mit einer Zinsbindung von 20 Jahren sind für 3 Prozent pro Jahr zu haben. Vor fünf Jahren sahen die Konditionen ganz anders aus. Damals schlugen die „kurzen“ Kredite mit 4 Prozent zu Buche, und für die „langen“ Kredite mussten die Leute jährlich 5,5 Prozent auf den Tisch legen. Die Preisrückgänge um 63 beziehungsweise 45 Prozent mögen den Anschein erwecken, dass die Kreditzinsen ihre Gefährlichkeit verloren haben, doch das ist ein Trugschluss. Erstens sind die Vorteile durch höhere Immobilienpreise geschmälert worden, zweitens können die aktuellen Sätze wieder steigen, und drittens bergen die niedrigen Zinsen die Gefahr in sich, dass sich junge Leute über beide Ohren hinaus verschulden.

Der dritte Punkt ist die mit Abstand größte Gefahr, und das Problem wird in wenigen Zahlen deutlich. Wer heute 100.000 Euro aufnimmt und den Sollzins zehn Jahre festschreibt, muss jährlich 2 Prozent bezahlen. Zuzüglich der üblichen Tilgung von 1 Prozent kommen unter dem Strich jährlich 3 Prozent zusammen. Das sind 250 Euro pro Monat. Werden also 300.000 Euro benötigt, liegt die monatliche Rate für Zins und Tilgung bei 750 Euro, und das weckt in vielen Haushalten, vor allem in Schwellenhaushalten, die große Hoffnung, der Traum vom Eigenheim sei keine Schnapsidee, sondern könne in Kürze doch Wirklichkeit werden. Die kleine Rechnung ist zwar richtig, doch sie hat einen großen Haken. Der Kredit läuft 55 Jahre, so dass junge Leute, die 30 Jahre alt sind, ihren Arzt oder Apotheker fragen sollten, wie es um ihre Lebenserwartung bestellt ist. Ergänzend sollten sie sich mit der Frage beschäftigen, wie sie mit der Gefahr umgehen, bis zum Lebensende viermal vor dem Risiko zu stehen, dass die Kreditzinsen steigen.

In zehn Jahren wird die Restschuld noch 89.000 Euro betragen. Sollte zu diesem Zeitpunkt der Anschlusszins auf 3 Prozent geklettert sein, werden die Folgeraten auf 306 Euro steigen, und bei einem Prolongationszins von 4 Prozent werden 380 Euro zusammenkommen. Die neuen Raten werden Leute, die keine Reserven haben, mit hoher Wahrscheinlichkeit zum Verkauf des Hauses zwingen, und selbst Menschen, welche die finanziellen Mittel haben, werden zu einem späteren Zeitpunkt vor demselben Problem stehen, wenn das Eigenheim der einzige Vermögenswert bleiben wird, der im Alter versilbert werden kann, um die gesetzliche Rente aufzubessern.

Die Gefahr der Überschuldung und das Risiko der Zinsänderung lassen sich mit zwei Handgriffen beseitigen. Das ist auf der einen Seite die Begrenzung der Tilgungsdauer auf beispielsweise 40 Jahre, und das ist auf der anderen Seite die Entscheidung, ob in dieser Zeit die Tilgung der Schulden und der Aufbau von Zusatzvermögen parallel verlaufen oder hintereinandergeschaltet werden. In der Schweiz zum Beispiel ist es seit Jahrzehnten guter Brauch, die Darlehen fürs Eigenheim nur mäßig zu tilgen. Folglich sind Laufzeiten von 30 oder 40 Jahren in der Schweiz keine Seltenheit. Den Eidgenossen ist es – salopp formuliert – ziemlich egal, nur schleppend Eigentümer ihrer Liegenschaften zu werden. Sie begnügen sich mit dem Gefühl, in einem Haus ihrer Wahl zu leben, und sie leben bestens damit, den „Preis“ für diesen Komfort in Form von Bankzinsen zu bezahlen. Viel wichtiger ist ihnen der Aufbau freier Vermögen in Form von Aktien und Obligationen. Dafür geben sie viel Geld aus, und der Erfolg im Ruhestand zeigt, dass diese Strategie nicht die schlechteste Lösung ist.

Lieber schnell zurückzahlen

Hierzulande ticken die Uhren anders. Der Deutsche liebt weder Vermieter noch Banker. Genauso sind ihm Zinsänderungen und Kursschwankungen ein Dorn im Auge. Er will Berechenbarkeit und Sicherheit zugleich. Das sollte zur Folge haben, zuerst alle Darlehen zu tilgen und danach das Zusatzvermögen aufzubauen. Konkret heißt das, die Laufzeit des Kredites auf 15 bis 20 Jahre zu begrenzen und die Kreditraten anschließend für weitere 15 bis 20 Jahre in Anleihen und Aktien zu stecken.

Die Konzentration auf die „schnelle“ Entschuldung des Eigenheims hat den Vorteil, dass in der Kreditphase jede Zinsänderung eliminiert werden kann. Hypotheken mit einer Laufzeit und Zinsbindung von 20 Jahren kosten zurzeit etwa 3 Prozent pro Jahr. Das bedeutet für jeden Eigenheimer, insgesamt 240 Raten à 555 Euro auf den Tisch zu blättern. Dafür gibt es erstens 100.000 Euro, zweitens die Garantie, dass der Zins fest ist, und drittens die Zusage, nach 20 Jahren schuldenfrei zu sein. Der Vorschlag ist so einfach, so praktisch und so gut, dass er von Banken und Privatleuten kaum angenommen wird. Das hat mehrere Gründe. Raiffeisenbanken, Sparkassen und Volksbanken haben große Probleme mit der Refinanzierung „langer“ Hypotheken, und zahlreiche Privatleute neigen, wenn es um Geld unter besonderer Berücksichtigung von Sollzinsen geht, zu verstecktem Geiz. In der Hoffnung, mit zwei Darlehen, deren Zins jeweils zehn Jahre gilt, hoffen sie, die Kosten der Finanzierung zu senken, und das führt, obwohl es abgelehnt wird, zu Zinsänderungsrisiken durch die Hintertür. Das wird mit Hilfe der Zinswaage deutlich.

Das Modell mit zwei Darlehen ist riskant

Benötigt werden 100.000 Euro, die im Laufe von 20 Jahren in voller Höhe getilgt werden. Darlehen mit einer Zinsbindung von 20 Jahren kosten 3 Prozent pro Jahr, und Kredite mit einer Zinsbindung von 10 Jahren sind für 2 Prozent pro Jahr zu haben. Welche Lösung ist besser, kurz oder lang, welche Variante ist preiswerter? Die Frage lässt sich zwar nicht beantworten, doch die Antwort lässt sich zum Zwecke der Spekulation berechnen.

Maßgebend für den Vergleich sind die 555-Euro-Monatsraten der langen Zinsbindung. Sie werden einfach auf zwei kurze Varianten übertragen. Bei einem Zinssatz von 2 Prozent pro Jahr drücken 120 Monatsraten von jeweils 555 Euro die Schuld nach zehn Jahren auf 48.514 Euro. Werden auf diesen Betrag weitere 120 Raten von jeweils 555 Euro bezahlt, ist ein jährlicher Sollzins von 6,65 Prozent darstellbar, um nach insgesamt 20 Jahren ebenfalls schuldenfrei zu sein.

Das Ergebnis führt für den Schuldner, ersatzweise das Orakel von Delphi, zu der Frage, wo die Sollzinsen für zehnjährige Hypotheken in 120 Monaten stehen werden. Das weiß zwar kein Mensch, doch so wie sich einzelne Anleger „todsicher“ sind, dass der deutsche Aktienindex Dax in zehn Jahren auf 7777 Punkte gefallen sein wird, kann natürlich nicht ausgeschlossen werden, dass es Menschen gibt, die genauso sicher wissen, dass Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung am 16. August 2024 nominal 4,44 Prozent kosten werden. Dann sollten diese Hellseher natürlich heute das Geld mit zehnjähriger Zinsbindung aufnehmen. Die unwissenden „Angsthasen“ dagegen, die den Hypothekenzins in zehn Jahren bei 7,77 Prozent sehen, fahren mit der zwanzigjährigen Zinsbindung besser.

Angst, Gier und Lust sind bei vielen Geldgeschäften die treibenden Kräfte. Bei der Geldaufnahme dominiert die Angst vor Zinssteigerungen. Sie ist der Grund, warum das „gefährliche“ Zinsdifferenz-Modell in Deutschland ein Mauerblümchen-Dasein fristet. Aktien auf Pump bringen die meisten Privatleute zwischen Kiel und Konstanz um den Schlaf. Umgekehrt wollen sich aber zahlreiche Schuldner nicht 20 Jahre binden, und das scheint, Zinsanstieg hin, Zinssenkung her, an der Sehnsucht nach Konsum und Lust zu liegen. Die meisten Leute wollen für 100.000 Euro keine 555 Euro pro Monat bezahlen. Das ist ihnen einfach zu viel. Sie wollen vielleicht 300 oder 350 Euro bezahlen, weil der Rest in den Konsum gesteckt wird, frei nach der Devise: Man lebt nur einmal, und dieses Leben findet heute statt.

Hohe Sondertilgungen? Das braucht viel Disziplin

Die Haltung ist verständlich, doch die Konsequenzen sind fragwürdig. Wer richtig auf den Putz hauen will, sollte auf Haus und Hypothek verzichten, und wer leben und wohnen will, sollte die Ausgaben für Eigenheim und Kredit begrenzen. Außerdem sollte er einen Bogen machen um Darlehen mit mäßiger Standardtilgung und die Hoffnung auf jährliche Sondertilgungen und um Kredite, die mit Hilfe von Bausparverträgen getilgt werden. Die beiden Lösungen sind zurzeit die Klassiker der Eigenheimfinanzierung, weil sie eine Mischung aus Flexibilität und Zinssicherheit versprechen. Das ist allen Unkenrufen zum Trotz aber nicht der Fall.

Die Entscheidung für niedrige Standardtilgung und hohe Sondertilgung setzt Disziplin voraus, welche die meisten Privatleute nicht haben. Beispiel: 100.000 Euro setzen bei einer Gesamtlaufzeit von 20 Jahren, einem Startzins von 2 Prozent und einem Anschlusszins von 3 Prozent jährliche Sondertilgungen von jeweils 2631 Euro voraus, wenn die Anfangstilgung lediglich 1,6 Prozent und die Monatsraten nur 300 Euro betragen.

Die 2631 Euro mögen harmlos aussehen, doch die entscheidende Frage lautet doch, warum der Schuldner die monatlichen 219 Euro nicht von Anfang an in den Kredit einbindet. Hat er den Betrag nicht, oder will er diese Zusatzrate anders verwenden? Im ersten Fall ist mit Sicherheit der Kredit zu hoch, und im zweiten Fall ist mit hoher Wahrscheinlichkeit das Verlangen nach Konsum zu hoch, und in beiden Fällen drohen die Schuldner auf Abwege zu geraten, wenn die Zinsen nach dem Ablauf der ersten Zinsbindung steigen. Wer nicht mehr als 300 Euro bezahlen kann, ist bei der Prolongation am Ende, und wer statt zehn Extraraten „bedauerlicherweise“ nur fünf Sonderzahlungen geleistet hat, weil die Frau neue Schuhe, der Mann neue Hemden und die Kinder neue Handys brauchten, muss eben in Kauf nehmen, die Tilgung auf „unbestimmte Dauer“ zu vertagen.

Kredite und Sparverträge verbinden? Nicht optimal

Der Kampf gegen solche „Widrigkeiten“ ist das Steckenpferd der Bausparkassen. In enger Zusammenarbeit mit Banken machen sie Privatleuten das Angebot, Kredite und Sparverträge miteinander zu verbinden. Die Vertreter der Bausparkassen verkünden mit geschwellter Brust, ihre Kombinationen seien die beste Vorsorge gegen Endloskredite und Zinsänderungsrisiken, und eher wird ein Kamel durch ein Nadelöhr gehen, bevor die Damen und Herren der Bausparzunft zugeben werden, dass ihre Lösung nicht schlecht ist, es aber Varianten gibt, die noch besser sind.

Um den „Unfug“ der Kombidarlehen zu durchschauen, muss man von Finanzmathematik nicht viel verstehen. Da genügen Grundkenntnisse der Subtraktion. Warum soll man acht oder zehn Jahre lang ein Darlehen aufnehmen, das 2 oder 2,5 Prozent pro Jahr kostet, und im selben Zeitraum einen Bausparvertrag füttern, der zwischen minus 0,1 und plus 0,4 Prozent bringt? Das kann doch nicht klappen, weil der Sparer zehn Jahre eine negative Zinsdifferenz von 200 Basispunkten vor sich herschiebt. Unsinniger ist nur noch der Versuch, einen Dispokredit, der 10 Prozent kostet, mit einem Banksparplan tilgen zu wollen, der 2 Prozent bringt. Wilhelm Busch kam vor Jahrzehnten zu dem bemerkenswerten Schluss, es sei nicht von Vorteil, zwei Lausbuben am Samstagabend in einer Wanne zu baden. In Anlehnung an die geschliffenen Worte dieses Meisters kann die Moral von der Geschichte nur lauten: Stecke niemals einen Kredit und einen Bausparvertrag in eine Büchse. Der Schuss wird nach hinten losgehen. Die Verwendung der Bausparraten zur Tilgung des Kredites ist die bessere Lösung, und wenn die Büchse richtig angelegt worden ist, kann gar kein Zinsänderungsrisiko aufkommen!